CRAVALUOS.COM es una herramienta útil para todos aquellos profesionales que prestan el servicio de tasación de bienes, porque se constituye en una base de datos inteligente construida bajo estándares básicos y de aplicación de norma en el ejercicio de valoración de activos. También, puede ser ejemplar para realizar análisis de riesgo de crédito, por parte de un analista de crédito de una entidad financiera.
Permite al usuario obtener referencias de comparación para que pueda utilizar el enfoque comparativo de mercado, con variables y parámetros de uso normal como son por ejemplo el área, el frente, el nivel, la pendiente topográfica, ubicación, regularidad y los servicios de urbanización como acera, cordón , caño, cañería, red eléctrica, red telefónica, alcantarillados, servicios de vivienda entre otros y que se estiman de conformidad con el Manual Base de Valores y Tipología del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda. De manera que el profesional pueda obtener los comparables más significativos, incluyendo más información y el respaldo fotográfico. CRAVALUOS.COM va más allá realizando el cálculo comparativo u homologación, para obtener la referencia de valor más adecuada que será utilizada como base estimativa del valor del inmueble que se valora.
Comprende una sección para incluir la información del bien sujeto a valorar y la búsqueda de bienes comparables para finalmente realizar la prueba de homologación. Existe una clasificación de bienes incluyendo lotes, bodegas, condominios, alquileres y equipo y maquinaria.
CRAVALUOS.COM, permitirá al profesional definir una base específica de datos en formato Excel para que pueda utilizar programas especializados para cálculos estadísticos, regresiones múltiples, análisis factorial y econometría, utilizando programas como el SPSS, Statgraphics o Geoda, con los que virtualmente podrá definir el valor de un bien en forma científica.
DEFINICIONES:
Valor de Reposición Nuevo (VRN): Valor unitario de reponer una obra similar nueva. Se define por medio de presupuestos para cada tipología constructiva.
Valor Neto de Reposición (VNR): Una vez establecida la depreciación sobre las obras (considerando la edad y el estado de las obras), el VNR es el valor que resulta de sustraer al Valor de Reposición Nuevo el monto por depreciación.
Propósito del Avalúo: Es el objetivo para el cual se realiza la tasación, por ejemplo: 1) para venta; 2) para considerar el bien como garantía crediticia; 3) para actualizar Estados Financieros; 4) para efectos judiciales de un acto sucesorio; 5) actualización de valores; 6) estimación de valor de liquidación forzada, entre otros.
Objeto del Avalúo: Método o enfoque empleado para estimar el valor del bien o activo, pueden ser con base de mercado o con base de no mercado. Por ejemplo: 1) enfoque comparativo de mercado; 2) enfoque de mercado de Coste (método físico a Valor Neto de Reposición y valor de mercado del terreno); 3) enfoque indirecto de mercado de capitalización de rentas.
Valor de mercado: es el precio que resulta de un bien expuesto durante un tiempo considerable y conveniente, entre un comprador deseoso de comprar y un vendedor deseoso de vender, ambos con pleno conocimiento de las características del bien y actuando sin coacción y presión.
Frente: distancia que tiene el lote o inmueble frente a calle o infraestructura de acceso. En la aplicación del ejercicio de homologación existe el factor de frente que es la razón entre el frente del predio sujeto y el frente del lote o predio tipo o comparable elevado a una potencia igual a 0,25, cuando se trata de lotes urbanos.
Regularidad: es la condición de forma del lote o predio que se valora o se compara. Se mide como el área del lote que se valora o compara entre el área del menor rectángulo circunscrito razón que se ajusta elevando el valor a una potencia o raíz, que predios urbanos alcanza el valor de 0,25.
Nivel: Es la distancia (en metros) que existe entre la calle de acceso al lote y el nivel de sustentación del suelo del lote que se valora o se compara. Esta puede ser a sobre nivel o bajo nivel. Cuando el lote está a bajo nivel, se presentan condiciones adversas para la salida de aguas de lluvia o servidas, lo que hace menos deseable para su explotación y uso.
Ubicación: Corresponde al sitio que ocupa un predio o lote dentro de los cuadrantes o desarrollo urbano e infraestructura de una zona. Así el inmueble puede clasificarse en esquinero, medianero, manzanero, cabecero entre otros. A cada posición se le asigna un valor o numeral.
Área: es la superficie que ocupa un lote, finca o predio, se mide en metros cuadrados o en hectáreas cuando se trata de una finca agrícola. Cuando se realiza un análisis comparativo corresponde a otra variable y resulta en un factor por extensión que es la razón entre el área del lote tipo o comparable entre el área del lote sujeto o que se valora elevado a una potencia que puede ser igual 0,33 para lotes urbanos y 0,25 para lotes o fincas agrícolas o rurales. En edificaciones corresponde a la superficie que ocupan las obras y se estima la medición desde la línea centro de pared a línea centro de pared en ambas direcciones. En condominios se tienen los conceptos de área privativa, área común construida, área común de terreno; área construida de uso restringido, entre otras.
Servicios urbanos 1: Corresponde a los servicios básicos que tiene de infraestructura un lote urbano, como son: acera, cordón y caño. Cuando un lote tiene todas estas obras de infraestructura la variable recibe un valor de 4.
Servicios urbanos 2: Corresponde a los servicios de infraestructura para el funcionamiento de actividades urbanas y comerciales como son el abastecimiento de agua potable; el abastecimiento de energía eléctrica; abastecimiento de red telefónica y el abastecimiento de alumbrado externo o público. Cuando el lote, finca o predio tiene la combinación de todos estos servicios la variable recibe un valor numérico de 16.
Pendiente: Se define como el resultado del cociente entre una distancia vertical y una distancia horizontal recorridas de un punto a otro punto específico. Puede tener una dimensión angular o bien medirse en forma porcentual. Cuando se realiza valuación la pendiente se refiere al grado de inclinación o declive con respecto al eje horizontal que posee un determinado inmueble. Así una pendiente del 100% es aquella que posee un ángulo de inclinación de 45º. Cuando se realiza homologación el factor por pendiente corresponde a una potencia a una constante 78 de la diferencia entre la pendiente del lote tipo o comparable y la pendiente del lote que se valor.
Factor Q: Corresponde al coeficiente de estado, que tiene 10 calificaciones que son: nuevo, bueno, medio, regular, reparaciones sencillas, reparaciones medias, reparaciones importantes, daños graves, desecho e inservible (método de Ross-Heidecke).
Factor D: Es el factor por depreciación y está en función de la edad y vida útil del activo.
PVT-T: Porcentaje del valor total debido al terreno.
PVT-C: Porcentaje del valor total debido a las construcciones.
CUS: Coeficiente de uso del suelo. También puede expresarse como CAS o coeficiente de aprovechamiento del suelo. Este lo define el Plan Regular o Maestro de cada municipio y corresponde al número de veces que puede ser superior la superficie de construcción sobre la superficie de terreno sobre el cual se permitirá construir. Está en función de la política de aprovechamiento del suelo que la municipalidad le otorga a una zona. Si el CUS o CAS es alto, entonces el valor del terreno tiende a ser más alto.
E: Es la edad de las construcciones.